Налог со сдачи квартиры: самозанятость 4%, НДФЛ или ИП

26 августа 2026 · 5 минут чтения

Сдавать квартиру легально сегодня проще и дешевле, чем когда-либо: для большинства собственников ответ — самозанятость со ставкой 4%. Разберём варианты в цифрах, чтобы выбор был осознанным.

Три легальных варианта

1. Самозанятость (НПД) — выбор большинства

Налог на профессиональный доход: 4% с дохода от физических лиц, 6% — от юридических. Регистрация за 10 минут в приложении «Мой налог», никаких деклараций и взносов: получили платёж — сформировали чек жильцу, налог посчитался сам. Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год (200 тысяч в месяц) — покрывает сдачу нескольких квартир. Важно: НПД применим к сдаче жилых помещений; для апартаментов (нежилой фонд) этот режим не подходит.

2. НДФЛ по декларации

Ничего не подключать, раз в год подать 3-НДФЛ и заплатить 13% (при крупных общих доходах — больше, по прогрессивной шкале). Втрое дороже самозанятости, зато без ограничений — вариант «по инерции», выгодный редко.

3. ИП на упрощёнке или патенте

Имеет смысл при больших оборотах, нескольких коммерческих объектах или когда ИП уже есть: УСН 6% с дохода плюс страховые взносы, либо патент с фиксированной стоимостью, зависящей от региона и площади. Для одной-двух квартир обычно проигрывает самозанятости из-за взносов и отчётности.

Сравнение в цифрах

Квартира сдаётся за 35 000 ₽ в месяц — 420 000 ₽ в год:

Разница между самозанятостью и НДФЛ на такой квартире — почти 38 000 ₽ в год, больше месячной арендной платы.

Нюансы, о которых спрашивают чаще всего

• Облагается ли коммуналка? Возмещение по счётчикам (вода, свет по фактическому потреблению) — это компенсация ваших расходов, а не доход, и НДФЛ/НПД оно не облагается. Фиксированная коммуналка «зашитая» в арендную плату — облагается вместе с ней. Ещё одна причина считать по счётчикам и хранить расчёты — как это делать, разобрали отдельно.
• Депозит. Обеспечительный платёж не доход, пока он возвращаемый; станет доходом, только если вы удержали его в счёт платы.
• Чек жильцу самозанятый формирует на каждый платёж — жильцу это, кстати, плюс: подтверждение оплат накапливается само.
• Чем грозит «серая» сдача? Доначисление НДФЛ за три года, пени и штрафы (до 40% при доказанном умысле плюс штрафы за несданные декларации). Источником информации для налоговой всё чаще становятся банковские переводы с пометками и жалобы соседей или самих жильцов.

Как подключить самозанятость

1. Установите приложение «Мой налог» (или сервис своего банка) и зарегистрируйтесь по паспорту — это бесплатно и занимает минут десять.
2. После каждого платежа за аренду формируйте чек «Сдача квартиры в аренду» и отправляйте жильцу ссылку.
3. До 28 числа следующего месяца оплачивайте начисленный налог в приложении. Новым самозанятым даётся налоговый вычет 10 000 ₽, который первое время снижает ставку.